אולי כבר שמעתם על התכנית העונה לשם המעט מוזר תמ"א 38 – תכנית שתפקידה הבסיסי הוא להעניק למבנה שלנו חיזוק ממשי מפני רעידות אדמה ויחד עם זאת מאפשרת לנו להגדיל ולשפר את הנכס שבבעלותנו ולהעלות את ערכו בצורה ניכרת בתוך זמן קצר.
למרות שהפיתרון נשמע מלהיב וקורץ כל כך, עדיין מדובר בפרויקט בנייה הנערך בתוך סביבת המגורים הקייימת שלנו ולכן יש כמה וכמה דברים שחשוב לשקול לפני שרצים קדימה עם רשימת המשימות שפרויקט מסוג זה דורש מהדיירים.
אז מה בעצם צריך לדעת לפני שמתחילים בתהליך ?כדי לענות על השאלה המעט מורכבת הזו, פנינו אל צוות המומחים של אתר tama38.org.il והצגנו לפניהם את השאלה. הנה מה שהעלינו בחכתנו.
כמה זמן אורכים השלבים השונים בתהליך?
הנקודה הראשונה אותה עלינו להכיר עוד לפני תחילת התהליך עצמו היא כמובן משך זמן ביצוע הפרויקט. לפרויקט ישנם מספר שלבים: אישור הדיירים, בחירת קבלן וחתימה על חוזה ביצוע, אישור תוכניות העבודה וכמובן שלב הביצוע בפועל.
השלב הראשון בתהליך הוא כמובן החתמת כל הדיירים על מסמך אישור המאשר את ביצוע התוכנית לחיזוק המבנה. שלב זה אורך לרוב מספר חודשים עד לקבלת ההסכמה של כשני שליש מהדיירים בכדי לעבור לשלבי הביצוע והוא משתנה בין בניין אחד לאחר ותלוי בהרכה האוכלוסיה המתגוררת במבנה וברמת הגיבוש של הדיירים.
לאחר שהושגה הסכמת הדיירים ניתן לעבור לשלב בחירת היזם והכנת תוכניות הבנייה. שלב זה הוא שלב קצר יחסית בו יתקבלו הצעות מקבלנים שונים ועל הדיירים לבחור בקבלן המתאים לביצוע העבודות. חלק זה אורך לרוב כמה חודשים עד לחתימת החוזה עצמו.
לאחר שהושגה הסכמה בנוגע לקבלן שיבצע את העבודה ולתוכנית העבודה שהציג יש לאשר את התוכניות בוועדה לתכנון ובנייה. שלב זה בתהליך יארך עד לשנה ורק לאחריו יוכל הקבלן להתחיל בעבודת חיזוק במבנה בפועל בהתאם לתוכניות המקורית.
שלב ביצוע העבודות משתנה מתוכנית לתוכנית וכמובן בין קבלן לקבלן, אך משך ביצוע העבודות אינו עולה על שנה. במחקרים אחרונים שנערכו אודות ביצוע פרוייקטים שנערכו נמצא כי טיפול בפרויקט תמ"א 38 אורך בממוצע כשנתיים מרגע קבלת ההחלטה אצל הדיירים המתגוררים במבנה כך שאורכו של התהליך כולו אורך כשנתיים וחצי מרגע המפגש הראשוני והעלת הרעיון בקרב הדיריים.
ההמלצה הגורפת בתחום כיום היא לבחור בחברת ניהול אשר תנהל את כל הפרוייקט מול הקבלן, על פי דרישות הדיירים. המלצה זו פוטרת את הדיירים מהתמודדות מול הקבלן עצמו ומול וועדות אישורי הבנייה השונות, כך שלמרות העלות הנוספת מדובר למעשה בפיתרון יעיל במיוחד בכל הנוגע לניהול הפרוייקט.
מה קורה בפועל בתהליך של תמ"א 38?
חשוב לזכור כי הליך של תמ"א 38 הוא הליך שיפוץ ובנייה לכל דבר, על כל נגזרותיו הלא נעימות, בתוך בניין המגורים המוכר לנו, בו אנו וילדינו מבלים מספר שעות בכל יום. לכן, חשוב לקחת בחשבון כי הליך העבודה עצמו כולל לכלוך ורעש רב סמוך מאד לסביבת המגורים שלנו.
מעבר לרעש וללכלוך, חשוב לקחת בחשבון את הנקודה כי בהליך עצמו ישופצו לרוב חלקים רבים מהבניין עצמו. כך למשל לובי הכניסה יעבור שיפוץ שבמהלכו תמנע מאיתנו גישה נוחה ונעימה לבניין. דבר זה יקשה בעיקר על בעלי מוגבלות ויחשוף את ילדינו למפגעי בנייה לאורך תקופה זמן לא קצרה.
במקרים בהם קיים ריבוי של ילדים צעירים או אנשים מבוגרים המתקשים בהתניידות, שקלו לתאם זאת מראש עם הקבלן ולהקצות להם מעבר תקין ומוגן לכל אורך תקופת הבנייה.
נקודה נוספת אותה יש לשקול היא כמובן העובדים המבצעים את הליך הבנייה והשיפוץ בפועל. חשוב לזכור כי מדובר באנשים זרים, המגיעים ממש אל תוך סביבת המגורים שלנו כמעט בכל שעות היום. מצב זה יכול להוביל לאי נעימות ולעיתים אף לתחושת פחד בקרב נשים וילדים המתגוררים במבנה.
באופן עקרוני, לא תוכלו להגביל את תנועתם של העובדים אל מחוץ לבניין שכן השיפוץ עצמו נוגע למרחב הפרטי שלכם באופן ישיר. אך גם כאן, תיאום מוקדם עם הקבלן והעלת הסוגייה באופן מגובש מולו יאפשרו לכם לצמצם את החיכוך עם פועלי הבניין.
אז מה אתם ממליצים?
כדברי סיכום נמליץ לכם לשקול בכובד ראש את ביצוע תוכנית תמ"א 38 שכן, למרות כל הקשיים, מטרתה היא לסייע בחיזוק הנכס בו אתם מתגוררים כיום ואף להוביל לעליית מחירו בשוק הנדלן. אך, יחד עם זאת, אין להתעלם מהקשיים שייצור הפרוייקט בתקופת זמן לא קצרה ומומלץ להיערך אליהם מראש עוד בשלב קבלות ההחלטות והחתמת הדיירים.
***
